Per chi deve richiedere un mutuo immobiliare
Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
- La chiarezza del contratto
- Il tasso
- Le spese accessorie
- I tempi di istruttoria
- Il tasso di mora
E' necessario inoltre conoscere...
- Le modalità di erogazione
- La detraibilità fiscale
- L'importo dell'ipoteca
- Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Focus su ....
- Le clausole vessatorie
- I consulenti e gli intermediari
Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
La chiarezza del contratto
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Ciò è in parte dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; il problema, tuttavia, potrebbe spesso essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche ed utenti. E' pertanto sempre consigliabile che chi intende stipulare un mutuo si faccia consegnare in anticipo dalla banca il testo del contratto.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e le risposte date dai funzionari della banca non sono soddisfacenti, ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso. La scarsa chiarezza del contratto è, in genere, indizio di una carente qualità del prodotto ed in questi casi è consigliabile rivolgersi ad un altro istituto di credito.
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Il tasso
E' generalmente l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E' invece importante approfondire anche altri fattori prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
E' necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso d'ingresso può essere allettante, ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.
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Le spese accessorie
Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici: è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, nonchè le spese per le assicurazioni con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o di morte del mutuatario. E' bene, inoltre, informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.
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I tempi di istruttoria
Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di conseguenza è opportuno chiarire subito con la banca anche questo aspetto.
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Il tasso di mora
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di potersi venire a trovare nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità, per evitare che circostanze sfavorevoli ed impreviste producano pericolosi effetti a catena.
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E' necessario inoltre conoscere...
Le modalità di erogazione
Spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando l'ipoteca venga iscritta dal notaio e si sia consolidata, il che significa dover aspettare circa 2/3 settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere questo tempo per essere pagato.
E' quindi necessario informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa, è necessario accordarsi in anticipo con il venditore, il quale dev'essere opportunamente garantito. E' compito del notaio proporre e spiegare alle parti le possibili soluzioni.
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La detraibilità fiscale
La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va, dunque, esaminata con attenzione.
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L'importo dell'ipoteca
L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo (mora) e le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono - potrà essere richiesto solo sul valore residuo.
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Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate. Per questa ragione viene talvolta chiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi è corretta purché siano determinati i limiti d'importo e la durata della fideiussione.
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Focus su...
Le clausole abusive
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile possono oggi essere combattuti anche grazie alla disciplina delle clausole abusive.
L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo.
Qualora alcuni termini del contratto determino un ingiustificato squilibrio di diritti ed obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.
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I consulenti e gli intermediari
Chiedere ed ottenere un mutuo per l'acquisto della casa è oggi un'operazione a portata di tutti. E' normalmente sufficiente rivolgersi ad una banca e produrre i documenti che questa chiede. Non si giustificano, perciò, percentuali rilevanti chieste talvolta da "mediatori finanziari".
Chi chiede un mutuo ed ha bisogno di chiarimenti ha sempre a disposizione le associazioni dei consumatori ed il notaio, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario ed il cui intervento, necessario per la costituzione dell'ipoteca, rappresenta un costo che potrà essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza necessaria.
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